תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, שאושרה בשנת 2005 נועדה להתמודד עם הסכנה של רעידת אדמה בארץ, באמצעות חיזוק היסודות של הבניין או החלפתן והוספת קומות (בתחילה עד 2 קומות). על פי התכנית כל הבניינים שנבנו לפני ינואר 1980 ואינם עומדים בדרישות התקן הישראלי לעמידות בפני רעידות אדמה זכאים לחיזוק במסגרת תמ"א 38. מאחר והתכנית לא גרמה למספיק ביקוש ולא התאימה לכל בניין, שכן במקומות רבים הבניין הישן הוא גם בעל מיעוט דירות ועל כן ליזם לא הייתה כדאיות כלכלית לקדם שם פרויקט, הוחלט לקדם תיקון ובשנת 2011 יצאה לאור תמ"א 38/2 – הריסה ובניה מחדש.
המבנים שנבנים בתמ"א 38/2 הם חדשים, ולכן התשתיות של הבניין חדשות, שכן הבניין נבנה מבראשית לפי תכנית בנייה חדשה, ואילו בתמ"א 38/1 הדירות החדשות שונות לחלוטין מהישנות, ותוספות השטחים לדירות הישנות לא תמיד מתאימות לתכנון המקורי של הדירות והיזם/אדריכל נדרש לבצע לבניין הקיים התאמות, תהליך שכפוף בדרך כלל לאילוצים רבים של הבניין הקיים שיש לקחת בחשבון.
מבחינת הדיירים יש הבדל משמעותי בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2, הנוגע לאיכות החיים, אותו הם צריכים לשקול, בעיקר בתקופת הבנייה. בתמ"א 38/1 הדיירים ימשיכו להתגורר בדירותיהם במהלך הבניה ויאלצו להסתגל לחיות פשוטו כמשמעו באתר בניה. בתמ"א 38/2 עוברים הדיירים על חשבונו של היזם בד"כ להתגורר בשכירות בתקופת הבניה לדיור חלופי השווה ברמתו לפחות לדירות בהם גרו. גם מבחינת עמידות המבנה תמ"א 38/2 ככל הנראה עדיפה מאחר ומפנים את הדיירים ומתחילים בעצם את הבניה מהתחלה במגרש ריק, וניתנת אפשרות לבנות יסודות חזקים הרבה יותר – וזוהי כאמור המטרה הראשית למענה חוקק החוק. בתמ"א 38/1, חיזוק המבנה מתבצע בעיקר בצורה חיצונית ולפעמים גם דרך המדרגות, אך מאחר ולא הורסים את הבניין, לא מתאפשר להחליף את היסודות אלא רק לחזק אותם. גם מבחינת חנייה עדיפה תמ"א 38/2 על תמ"א 38/1, כאשר בתמ"א 38/1 היזם/אדריכל נאלץ לייצר מקומות חניה לדירות החדשות בעוד במקרים רבים הדיירים הותיקים נותרים ללא חניות, בעוד שבתמ"א 38/2 המגרש נקי וניתן להקצות יותר שטח לחניון , באמצעות תכנון וציפוף נכון יותר של הזכויות במגרש.
מבחינת היזם בתמ"א 38/1 בדרך כלל הרשות המקומית תיתן היתר בניה מהר יותר מתהליך של תמ"א 38/2 שהוא הריסה ובניה מחדש ולכן נחשב למורכב יותר. על כן פרויקט של תמ"א 38/1 גם יתחיל ויסתיים מהר יותר. זאת מכיוון שבתמ"א 38/2 נדרשת הרשות המקומית לאשר ליזם תוספת של יותר יחידות דיור וחניות לפרויקט.
גם בהיבט החוזי יש הבדל בין תמ"א 38/2 לבין תמ"א 38/1 – הבדל גדול בערבויות (בתמ"א 38/2 הדיירים המקבלי ערבויות לפי חוק המכר בעוד שבתמ"א 38/1 הם אינם מקבלים זאת), ובדגשים בהתקשרויות – בעוד שתמ"א 38/1 מגלמת בתוכה סיכון, כי הבנייה תופסק והדיירים יאלצו למצוא יזם אחר אך, הם עדיין נשארים בדירותיהם ויכולים להמשיך בחייהם, הרי שהפסקת הבנייה בתמ"א 38/2 עשויה להביא למצב של פגיעה בדייר שנאלץ לשכור על חשבונו דירה ואין לו דירה לשוב אליה עד שיימצא מחליף ליזם.
